El propietario podrá enfrentarse a acciones judiciales por parte de la comunidad si realiza las obras sin autorización.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha establecido que un propietario tiene que pedir permiso para realizar ciertas obras, y al ejecutarlas sin autorización, podrá enfrentarse a varias sanciones si persiste.
¿Cuáles son los detalles de la ley?
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge ciertas normas sobre cómo los propietarios pueden realizar diferentes obras y modificaciones en el inmueble. El artículo 7.1 determina que el propietario de un piso o local tiene el derecho a modificar los "elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél" siempre que no los altere ni disminuya la seguridad o la estructura general del edificio.
El mismo apartado del artículo establece que dichas modificaciones no pueden perjudicar los derechos de los demás propietarios, y que el propietario debe notificar al representante de la comunidad sobre las obras antes de comenzarlas. Además, indica que en el resto del inmueble no pueden realizarse alteraciones de ninguna forma, y si el propietario observa la necesidad de realizar reparaciones de forma urgente, tendrá que notificarlo al administrador .
El artículo 7.2 recoge que el propietario del piso o local no puede realizar actividades que puedan dañar a la finca, que estén prohibidas en los estatutos o que contravengan las disposiciones generales . Estas disposiciones generales se definen en el mismo apartado, como por ejemplo, "las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas." Además, establece que si el propietario realiza dichas actividades prohibidas, el presidente de la comunidad, con la autorización de la junta de propietarios, podrá exigirle la cesación de las operaciones y, si persiste, iniciará acciones judiciales contra este.
¿Cómo pueden los propietarios realizar las obras?
Como se ha establecido en el artículo analizado anteriormente, si el propietario está realizando reformas interiores de su piso o local, tendrá que notificar previamente al representante de la comunidad. En cualquier caso, tiene que asegurarse de que las obras no vulneran las condiciones determinadas. El propietario no puede alterar la seguridad del edificio, cambiar la estructura general del mismo o modificar los elementos exteriores, de modo que no se afecten los derechos de los demás propietarios, vecinos u ocupantes.
Además, las obras privadas no se pueden realizar dentro de los elementos comunes , dado que estos espacios están sujetos a un régimen de copropiedad, como está determinado en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 396 del Código Civil . Está prohibido realizar obras en dichos espacios comunes sin la expresa autorización de la comunidad.
¿Qué consecuencias puede tener el propietario?
Como está establecido en el artículo 7.2 , en el caso de que el propietario empiece a realizar obras de forma no autorizada, los vecinos u otros propietarios, además del presidente de la comunidad, le mandarán un requerimiento fehaciente al infractor. Este proceso consiste en un aviso al propietario advirtiéndole de que, si no cesa sus actividades, lo llevarán a los tribunales. Si el propietario sigue modificando la zona, el presidente de la comunidad podrá solicitar autorización de la junta de propietarios para entablar una acción de cesación contra el propietario.
Si el caso llega al juez y ordena al propietario que cese su actividad, pero el infractor continúa con sus modificaciones, estará cometiendo un delito de desobediencia . En el caso de que el juez dé la razón a la comunidad, el propietario podrá tener ciertas penalizaciones. Estas penalizaciones incluyen pagar los daños y perjuicios causados a la comunidad y, dependiendo de la gravedad de las modificaciones, se le puede prohibir el derecho al uso de su vivienda o local por un periodo de hasta tres años .
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