BEATRIZ AMIGOT
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El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, ha registrado un aumento considerable en las principales urbes españolas desde 2020, con incrementos que oscilan entre el 275% y el 650%.
Así lo indica el último estudio sobre el IIVTNU y su repercusión en las transacciones de viviendas de obra nueva, realizado por EY para Asprima.
Madrid lidera el crecimiento con un 650%, seguida de Sevilla con un 500%, mientras que Málaga y Zaragoza presentan subidas del 305% y Barcelona del 275%. "Este coste adicional se suma al conjunto de gastos que soporta la promoción y termina repercutiendo, directa o indirectamente, en el precio final de la vivienda nueva, lo que complica especialmente el acceso a la compra para los jóvenes", señala Asprima en un comunicado. En este contexto, el porcentaje de menores de 35 años que poseen vivienda en propiedad ha descendido del 70% en 2005 al 30% en 2025.
Este tributo grava el incremento de valor experimentado por los terrenos urbanos cuando se produce una transmisión de la propiedad, ya sea mediante venta, herencia o donación. Cabe recordar que la plusvalía municipal en las compraventas la abona el vendedor (en obra nueva, recae en el promotor); no obstante, en las donaciones debe pagarla quien recibe la vivienda, y en las herencias, los beneficiarios.
El análisis de EY asegura que, en una vivienda de obra nueva valorada en 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, lo que representa una diferencia de 5.184 euros. "Este incremento no obedece a una mayor revalorización real del suelo, sino al cambio en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia, que son precisamente los habituales en la actividad promotora", detalla el informe.
El estudio subraya que España constituye una anomalía en el contexto europeo por la acumulación de figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva. Esta estructura fiscal no tiene un equivalente funcional en los principales modelos europeos analizados y contribuye a que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en sí, sino a la carga fiscal incorporada en el proceso de producción y adquisición.
El informe de EY para Asprima alerta, además, de que el problema se agrava porque el coeficiente del 0,15 termina funcionando, en la práctica, como un coeficiente de aplicación generalizada, sin una adaptación suficiente a las diferencias entre mercados inmobiliarios locales. Este mismo parámetro puede operar tanto en grandes capitales con mercados tensionados como en municipios donde el precio de la vivienda ha permanecido estable o incluso ha caído, generando una desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del valor del suelo.
Propuestas para mitigar el impacto de la plusvalía
Como medidas para aliviar esta situación, el estudio plantea tres posibles soluciones para adecuar el impuesto a la realidad económica del sector y reducir su impacto en el precio final de la vivienda.
La primera consiste en permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición. De esta forma, el impuesto gravaría únicamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producción necesarios para transformar el suelo en vivienda.
La segunda propuesta es la introducción de una bonificación obligatoria en el IIVTNU para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI. El fundamento es que, para una promotora, el suelo es su materia prima, del mismo modo que el acero o los componentes lo son para un fabricante de automóviles. En ningún otro sector productivo se confunde el incremento de valor derivado del proceso de fabricación con una plusvalía pasiva. Sin embargo, en la promoción inmobiliaria, el IIVTNU termina gravando parte de ese proceso de transformación como si fuera una revalorización automática del suelo, ignorando que los inmuebles destinados a la venta son existencias en transformación y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorización.
Esta asimetría, única en el tejido empresarial español, encarece artificialmente la vivienda nueva y penaliza precisamente la actividad que más se necesita para ampliar la oferta y contener los precios.
La tercera medida permitiría a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con la aplicación de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente.
"La implementación de estas medidas permitiría reducir la carga fiscal que actualmente recae sobre la vivienda nueva, disminuir los precios y facilitar el acceso a la compra de la vivienda, especialmente para los jóvenes", concluyen desde Asprima.
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